Группа "Гута" получила первые разрешения на строительство жилья на территории кондитерской фабрики "Красный Октябрь" на Болотном острове. Загадочный пятачок Москвы, который стал полем самых причудливых культурных экспериментов, - с точки зрения бизнесменов Юрия Гущина и Артема Кузнецова, владельцев "Гуты", на десятилетие растянувшийся девелоперский проект и закопанные сотни миллионов долларов, пишет Forbes.
Журнал напоминает, что Кузнецов и Гущин договорились с мэрией Москвы о переносе производства с легендарной шоколадной фабрики дореволюционной постройки за пределы Третьего кольца еще летом 2004 года. На освободившихся 5 гектарах земли можно было построить 150,000 кв. метров жилья. Это жилье оказалось бы в сотне метров от Кремля и через реку от храма Христа Спасителя, от его продажи можно было бы выручить 2-3 миллиарда долларов. Чуть ранее "Красный Октябрь" вошел в созданный Артемом Кузнецовым холдинг "Объединенные кондитеры" наряду с "Рот Фронтом" и "Бабаевским".
- У СИЗО "Кресты" появились конкуренты на размещение креативного квартала с галереями и инкубаторами
- В центре Москвы появится квартал будущего - "Футурополис"
К 2007 году, когда закончился вывод производства, у "Гуты" были уже утверждены предпроектные предложения и генплан. Однако мэр Юрий Лужков медлил с окончательным согласованием проекта "Золотого острова" и постоянно корректировал его масштаб. До осени 2008 года, когда грянул кризис и свернулись все крупные девелоперские проекты, "Гута" так и не успела выйти на площадку и осталась на зиму с почти пустующими цехами.
Forbes поговорил с представителями девяти компаний, арендующих площади на "Красном Октябре". Из них съехала только одна, клуб йоги, да и то не по инициативе хозяев помещения, а из-за роста арендных ставок. "Когда я летом пришел в отдел аренды и спросил о стройке, мне сказали, что реконструкция начнется через два года, - рассказывает владелец звукозаписывающей студии проекта Umaker Константин Копытов. - Позже я слышал разные слухи: что еще пять лет ничего не будет происходить, что начнут как минимум с дальнего угла, где расположен памятник Петру".
Остров богемы
Художник Владимир Дубосарский открыл первый на "Красном Октябре" культурный объект - "АРТ-Стрелка". "Я видел в Лондоне, Нью-Йорке, Берлине, как из города выводятся промышленные предприятия и на их месте зарождается художественное пространство, - вспоминает Дубосарский в интервью Forbes. - Я знал Артема Кузнецова и обратился к нему с этой идеей". Так, к 1 сентября 2004 года в бывших фабричных гаражах открылась галерея "АРТ-Стрелка".
Другой знакомый Кузнецова, промоутер Андрей Лобжанидзе долго работал в клубе First на Софийской набережной и понимал преимущества района для своего бизнеса: близость к Кремлю и удобный подъезд. "Я смог убедить всех, что именно мы - хорошая реклама для этого острова", - говорит Лобжанидзе. Лобжанидзе с партнерами, вложив 6 миллионов долларов в реконструкцию помещений, открыли клуб "Рай". Вложения окупились за полгода.
До кризиса появление подобных арендаторов можно было считать прихотью Артема Кузнецова, но в 2009-м именно они подсказали, как можно приспособить проект к кризисным условиям и окупать хотя бы коммунальные платежи. "Гута" решила сдать 40,000 кв. метров производственных помещений в трехлетнюю аренду по сверхнизким для центра города ставкам 200-400 долларов за кв. метр в год, - но с условиями, что ремонтирует помещения сам арендатор.
За год весь массив помещений сняли 80 компаний, деятельность которых не была связана с нефтью или финансами, а удовлетворяла потребности "креативного класса": студия 3D-дизайна, клуб йоги, студия звукозаписи Земфиры, хостел и т.д.
Бизнес рос, постепенно стали появляться и крупные арендаторы. "АРТ-Стрелка" закрылась, не выдержав повышения арендной ставки, зато на месте этой галереи возник Институт архитектуры, медиа и дизайна "Стрелка", который финансируют Александр Мамут и Сергей Адоньев. Руководителем проекта стал основатель журнала "Афиша" Илья Осколков-Ценципер.
"Стрелка" закрепила за площадкой звание творческого кластера - здесь проводились лекции, кинопоказы, конференции, а после мероприятия можно было провести вечер в одном из расположенных тут же клубов или баров.
На "Красный Октябрь" обратили внимание инвестор Александр Винокуров и его жена медиаменеджер Наталья Синдеева, арендовавшие шоколадный цех для создававшегося телеканала "Дождь". После добавления в холдинг портала Slon.ru и журнала "Большой город" общая снимаемая ими площадь приблизилась к 2000 кв. метров. Еще один крупный арендатор появился в конце 2010 года - технический центр Digital October, соучредителем которого стала группа Ru-Com бизнесмена Михаила Абызова, занимает площадь чуть больше, чем у "Дождя". Средневзвешенная ставка для арендаторов офисов на "Красном Октябре" составляет сейчас около 16,500 рублей за кв. метр.
В общем, жизнь на "Красном Октябре" закипела, и не без выгоды для девелопера. Если в 2009 году выручка от аренды составила, по расчетам Forbes, 12 миллионов долларов, то в 2011-м превысила 30 миллионов долларов.
Как отмечает журнал, "Красный Октябрь" был особенно популярен благодаря тому, что творческая вольница организовалась в двух шагах от Кремля, в историческом центре Москвы, месте, приближенном ко всем городским событиям. Во время зимних и весенних акций протеста в 2012 году в ресторанах "Красного Октября" собирались, обсуждая сценарии народных выступлений, лидеры и участники демонстраций.
Оборона острова: страна рискует остаться без Земфиры
"Если у меня отнимут студию, то больше мне в этой стране ловить нечего", - говорит музыкант Земфира в коротком интервью, которое берет у нее Ксения Собчак на каком-то светском событии. Земфира долго искала подходящую для себя звукозаписывающую студию, нашла ее на "Красном Октябре" и записала альбом, но прошлой зимой поползли слухи: мэр Москвы Сергей Собянин разрешил застроить Болотный остров и снести фабричные строения, творческий кластер теперь разгонят.
Действительно, Артем Кузнецов не мог забыть о своем девелоперском проекте, потому что на вывод фабрики, который обошелся "Гуте" в 500 миллионов долларов, брал кредит и ежегодно платит по нему проценты. Цены на недвижимость, пережив кризис, поползли вверх. Хотя "Гута" несколько раз повышала ставку аренды в помещениях "Красного Октября" и сейчас средневзвешенная цена торговых помещений составляет 18,000 рублей за кв. метр в год, построить и продать квартиры с видом на Кремль и храм Христа Спасителя значительно выгоднее.
Творческий кластер возмутился, применив всю освоенную артиллерию средств выражения протеста. Активисты создали в Facebook группу "Спасем "Красный Октябрь", провели пикет и стали собирать подписи "в защиту творческой среды". В январе 2012 года Ксения Собчак обратилась с открытым письмом к Сергею Собянину и Артему Кузнецову с призывом прислушаться к мнению общественности.
"Мои претензии адресованы не к девелоперу, который размышляет, что ему построить на своем участке, а к городу, - говорит член попечительского совета "Стрелки" Илья Осколков-Ценципер. - Это невероятная возможность создать здесь общегородскую достопримечательность, а не очередной жилой квартал. Другого шанса не будет".
Группа "Гута" пока не раскрывает своих новых планов, связанных с "Красным Октябрем". По словам источника, близкого к Артему Кузнецову, никаких конкретных согласований от города у компании пока нет.
